Приватизація землі: як, скільки та для чого?

Будь-який громадянин України має право на безкоштовну приватизацію ділянки землі. Однак далеко не всі знають про юридичні тонкощі процесу, тому вирішують не займатися цим питанням. Які перспективи дає оформлення земельної ділянки? Скільки гектарів можна взяти для різних видів діяльності? Чи можливе оформлення землі під будинком? Які документи необхідні та з яких етапів складається процес? Спробуємо разом розкласти всю інформацію по поличках.

Для чого і яку землю потрібно приватизовувати?

Часто у звичайних громадян і підприємців виникає потреба купити земельну ділянку. Причина може полягати у власних життєвих планах або бажанні реалізувати бізнес-ідеї. Саме в цей момент треба згадати, що землю є можливість не тільки придбати, але й привласнити безкоштовно. Щоправда, з обмеженнями за площею.

Якщо вам потрібно купити земельну ділянку перегляньте оголошення на OLX.

Перш за все варто розуміти, що приватизація земельної ділянки — це реалізація вашого законного права, гарантованого державою. Існує кілька аргументів на користь такого рішення:

• збільшення вартості всього домоволодіння;
• бажання розпоряджатися територією за власним бажанням (наприклад, для вирощування врожаю);
• убезпечення від зазіхань на землю власників суміжних ділянок.

Згідно з Законом про приватизацію визначено, які земельні ділянки можна приватизувати. Йдеться про території, що знаходяться в комунальній або державній власності. При цьому територію дозволено використовувати для будівництва житлових і нежитлових споруд, ведення господарства, збирання врожаю тощо.

Скільки землі можна приватизувати?

Порядок приватизації земель передбачає дозвіл на отримання ділянок різних розмірів. Усе залежить від виду діяльності, яку ви плануєте вести на цій території:

• будівництво гаража — до 0,01 га;
• будівництво дачі — до 0,1 га;
• будівництво житла, присадибної ділянки та господарських споруд у містах — до 0,1 га, у селищах — до 0,15 га, у селах — до 0,25 га;
• садівництво — до 0,12 га;
• сільське господарство — до 2 га;
• фермерство — приватизація паю буде залежати від норм, що визначені для членів окремого сільськогосподарського підприємства.

Таким чином, кожен громадянин України має право на приватизацію земельних ділянок площею до двох гектарів. При цьому найбільшу територію можна отримати для ведення сільського господарства. А ось для будівництва приватного будинку видаються менші території, особливо якщо йдеться про землю в місті.

Які документи потрібні для приватизації земельної ділянки?

Пакет документів для оформлення ділянки є доволі малим:

• паспорт або інший документ, що засвідчує особу;
• заява;
• погоджена документація із землевпорядкування.

На особливу увагу заслуговує третій пункт, адже без нього немає підстав сформувати земельну ділянку. Документація розробляється спеціалістами землевпорядної компанії за всіма встановленими нормами. Лише після узгодження проєкту ви можете звернутися в ЦНАП для подання заяви.

З яких етапів складається процес приватизації землі?

Перед зверненням до Держгеокадастру потрібно пройти ще багато етапів оформлення земельної ділянки:

1. Отримати дозвіл на розробку землевпорядних документів.
2. Укласти договір із компанією, що займається землевпорядкуванням.
3. Погодити проєкт із державними органами (але узгодженням організація-землевпорядник займається самостійно).
4. Подати узгоджений проєкт для державної реєстрації.
5. Звернутися з клопотанням про передачу землі у власність до органу самоврядування.
6. Зареєструвати право власності.

Дозвіл видають місцеві органи самоврядування на підставі наявності у вас українського громадянства. Також можна додати графічні матеріали зі вказівкою на бажане місце розташування землі. Якщо ж подається заява на приватизацію земельної ділянки під будинком, треба також мати документи про право власності.

На етапі реєстрації права власності знадобляться додаткові документи: рішення органів місцевого самоврядування, ідентифікаційний код, витяг із Держземкадастру, квитанція про сплату адміністративного збору.

Як оформити заяву на приватизацію земельної ділянки?

Заява на приватизацію земельної ділянки пишеться згідно зі спеціальною формою. Текст цього документу визначає Порядок ведення Державного земельного кадастру.

Є параметри, які обов’язково треба вказати в клопотанні:

• розміри — мається на увазі не лише площа, але й довжина та ширина;
• погодження попереднього користувача;
• графічні матеріали — ґрунтуються на планово-картографічних матеріалах із зазначенням масштабу.

В залежності від обраного виду господарювання є різні зразки заяв. Наприклад, клопотання про приватизацію землі під гаражем буде відрізнятися від документа про бажання мати ділянку для індивідуального садівництва. Всі зразки заяв є на сайті Головного управління Державного земельного агентства.

Як правильно встановлювати межі земельної ділянки?

Межі ділянок землі встановлюються не лише за документами, але й на місцевості. Для цього використовують технічну документацію, де визначено розташування поворотних точок.

Під час встановлення меж здійснюють підготовчі, топографо-геодезичні й камеральні роботи. Після цього розмежування встановлюється в натурі та фіксується знаками. Законодавство України передбачає, що такі задачі мають виконувати юридичні особи або ФОП, що мають потрібне технічне забезпечення. Також у штаті організацій треба мати інженерів-землевпорядників із сертифікатами.

Як приватизувати землю під час воєнного стану?

На жаль, це неможливо. Приватизація земельної ділянки, на якій знаходиться будинок або ж, навпаки, немає жодної споруди, заборонена в період воєнного стану. Але це не означає, що займатися таким питанням немає жодного сенсу. Ви можете обрати зараз землю, котру в мирний час зможете оформити на себе.

2 способи купити землю у держави під ІЖС або бізнес по кадастрової вартості

Іншими словами, в оборот надійшли нові земельні ділянки, а щоб купити землю, більше не потрібно звертатися до адміністрації міста або районного центру – досить звернення в адміністрацію поселення, на території якого розташована ділянка.

Винятки з правил

Однак в жовтні 2018 мерія Москви затвердила список земельних ділянок під ІЖС, стати власником яких можна без участі в торгах. Список ділянок розміщують на офіційному інтернет-порталі мера столиці mos.ru, в рубриці «Приватизація майна міста Москви».

За інформацією департаменту, він буде реєструвати заяви громадян і повідомляти про це на сайті. Якщо після закінчення 30 днів від початку прийому заявок чи не з’явиться інших претендентів на ділянку, покупець зможе придбати землю по кадастрової вартості. При надходженні заявок від кількох людей будуть проведені торги, за результатами яких буде визначено остаточну ціна і власник ділянки, який запропонував її.

У повідомленні департаменту уточнюється, що терміни зведення житла не обмежені.

Хто може купити ділянку у держави

Щоб мати переважне право викупу і купити земельну ділянку у держави за максимально низькою ціною, потрібно виконати одну з наступних умов:

• На наданому в оренду земельну ділянку під ІЖС або ЛПХ, побудувати і ввести в експлуатацію житловий будинок, знання або споруду. Викуп ділянки під об’єктом будівництва з оренди у власність обійдеться всього в 1,5-3% кадастрової вартості для муніципальних земель і в 15-20% для земель міської брами
• Щоб купити землю у адміністрації сільського поселення, найвигідніше стати главою селянсько-фермерського господарства (СФГ). Вартість викупу буде визначена на розсуд сільській адміністрації і, швидше за все, буде близька до кадастрової, або нижче;
• На наданої для сільського господарства землі більше 3-х років сумлінно виконувати умови оренди;
• Щоб купити у держави землю, до який ви не маєте жодного відношення, доведеться виграти аукціон з продажу земельних ділянок. Ініціатором аукціону можна стати самому, або стати учасником вже ініційованого районною адміністрацією або іншим юридичним або фізичною особою аукціону (про це нижче);

Як правильно вибрати земельну ділянку для будівництва будинку

Способи купити землю у держави

1. Купити земельну ділянку у держави під будівництво будинку (ІЖС) можна тільки через торги (аукціон). Найпростіший спосіб – це відслідковувати інформацію про нові аукціонах на сайті районної Адміністрації, в публікаціях місцевих ЗМІ (газети, журнали і тд), а також на сайті torgi.gov.ru . Детальніше про порядок проведення аукціону я розповім трохи пізніше.
2. Якщо виставлений на торги земельну ділянку вас чимось не влаштовує, то ви можете самі стати ініціатором аукціону на потрібний вам ЗУ. Ділянку можна вибрати з уже сформованих і знаходиться в муніципальній або регіональної власності ЗУ (відображаються на кадастровій карті Росреестр) або сформувати абсолютно нову земельну ділянку. Пропоную покроково розглянути цей спосіб нижче.

Зверніть увагу, що з березня 2015 року не можна використовувати в одному лоті більше 1-го земельної ділянки. Це виключає з практики шалено дорогі лоти, з непідйомною для звичайних громадян ціною.

Покрокова інструкція по купівлі землі у держави

Крок 1 – знайти вільний муніципальний ділянку

Нам належить знайти вже сформований, але вільна від забудови і обтяжень земельну ділянку в публічній власності. Для цього, відкрийте публічну кадастрову карту Росреестр: pkk5.rosreestr.ru/ → клікніть на вподобаної вами ділянку → і зверніть увагу на поле «Форма власності» → щоб була можливість покупки землі у адміністрації, там повинно бути вказано – «Власність публічно-правових утворень»:

Далі перейдіть у вкладку «Послуги» → виберіть розділ «Довідкова інформація по об’єкту нерухомості в режимі online»:

Після чого внизу сторінки натискаємо «Сформувати запит» і натискаємо посилання із зазначенням ділянки:

В результаті відкриється довідкова сторінка по земельній ділянці, де нас цікавить поле «Права і обмеження»:

На жаль, знайдений нами публічний земельну ділянку виявився спочатку в оренді, а потім проданим в іпотеку. Доведеться шукати інший варіант.

Для просунутих користувачів є спосіб програмної обробки кадастрової карти для пошуку на ній муніципальних земельних ділянок – безкоштовна програма «АРГО». Є там чудова функція «Завантажити дані по кадастровому кварталу». В результаті отримуєш екселевскій таблицю з перерахуванням всіх земельних ділянок і їх параметрів, включаючи стовпчики «Форма власності» і «Права і обмеження». При використанні даного софта немає сенсу лазити в ПКК і кожен раз чекати завантаження даних – все стало швидко і локально.

Крок 2 – переконатися, що ділянка знаходиться в публічній власності

Коли земельну ділянку з зазначеними вище параметрами буде знайде, раджу документально переконатися у відсутності приватного власника або орендаря. Росреестр надає інформацію про власників тільки на платній основі. Зате в разі, якщо земля все-таки комусь належить, але інформація на кадастровій карті (як це часто буває) ще не встигла оновитися, – ви заощадите мінімум місяць на очікуванні відповіді від адміністрації.

Росреестр надсилає виписки з ЕГРН протягом 3-х днів (бувають затримки). Якщо хочете переконатися у відсутності власника швидше, то рекомендую замовляти виписки безпосередньо через API Росреестр – так ви отримаєте документ протягом години. Вартість та ж – 250 рублів, дані офіційні – з ЕГРН Росреестр і підтверджені електронним цифровим підписом реєстратора (ЕЦП).

Правовласник вказується в розділі №2 виписки з ЕГРН. Розділ називається «Відомості про зареєстровані права» і в разі, якщо права на нерухомість не зареєстровані в Єдиному державному реєстрі нерухомості (а нам так і треба), то в розділі №1 в графі “Особливі відмітки” зазначається – «Відомості необхідні для заповнення розділу 2 відсутні ».

Частина виписки з ЕГРН, яку я недавно замовляв через API Росреестр

Після того, як ви знайшли сформований муніципальний ЗУ і документально переконалися у відсутності у нього приватних власників або орендарів, то переходите відразу до подачі заяви на аукціон (крок 6).

Якщо знайти відповідний ЗУ в публічній власності так і не вдалося, то переходите до кроку 3.

Крок 3 – замовити схему розташування земельної ділянки

Коли знайти гідний публічний земельна ділянка не виходить, ви можете самі ініціювати аукціон на жартування на кадастровому обліку ділянку за межами міста. Для цього відкриваємо карту Росрееста → вибираємо цікавить нас муніципальний район (селище, село і тп) → знаходимо вільну від кадастрової розмітки територію (наприклад, землі населених пунктів поруч з житловими будинкам) → замовляємо схему розташування земельної ділянки (срзу) на кадастровому плані території ( КПТ):

Приклад не сформованого муніципального земельної ділянки поруч з житловими будинками

Замовити схему розташування земельної ділянки можна не виходячи з дому. Для цього рекомендую сервіс Гарант , Який надсилає готовий для узгодження покупки документ протягом 2-х днів. Вартість – 1990 рублів, дані офіційні та складені кадастровим інженером (Ліцензія №52-11-320) відповідно до постанови №762 Мінекономрозвитку Росії.

Схема розташування земельної ділянки, яку я недавно замовляв через Гарант

Крок 4 – подати заяви про затвердження схеми і надання ЗУ

Коли схема розташування нової земельної ділянки виявиться у вас на руках, вирушайте в адміністрацію, на території якої розташований даний ЗУ, просимо у секретаря земельної відділу бланки і пишемо на ім’я глави муніципалітету дві заяви: «Про затвердження схеми розташування земельної ділянки на кадастровому плані» і заяву «Про попереднє погодження надання земельної ділянки», яке дає старт для організації торгів. До заяв прикладіть схему розташування та копію паспорта з пропискою.

Термін розгляду заяв до 30 днів. Протягом цього часу Адміністрація публікує в пресі та на своєму сайті інформацію про створення аукціону з продажу «вашого» ділянки і збирає заявки від бажаючих в даному аукціоні по-брати участь. Далі можливі 2 сценарії:

1. Якщо заявляться інші потенційні покупці, то адміністрація самостійно поставить знайдений вами земельну ділянку на кадастровий облік і підготує аукціон з його продажу. В цьому випадку, залишається тільки безпосередню участь в ініційованому адміністрацією аукціоні (докладніше нижче). Але є й інший, більш вигідний сценарій.
2. Якщо ніхто крім вас на ділянку претендувати не буде, то Адміністрація запропонує вам самостійно поставити землю на кадастровий облік. Натомість ви отримаєте підписаний главою Адміністрації «Постанова про затвердження схеми розташування земельної ділянки», плюс «Постанова про попереднє погодження виділення земельної ділянки з публічної власності без проведення торгів».

Крок 5 – поставити ділянку на кадастровий облік

Отже, якщо вам вдалося отримати «Постанова про затвердження схеми розташування земельної ділянки», то знову відправляйтеся до кадастровому інженеру. Тепер від нього будуть потрібні: кадастровий паспорт, межовий план і постановка новоствореного земельної ділянки на кадастровий облік.

Право межування і складання технічної документації має ліцензований кадастровий інженер, що складається в офіційній гільдії інженерних вишукувань і геодезичних робіт. Точну форму і розміри ділянки на місцевості визначають приладом, пов’язаним з Росреестра в відповідно до постанови Мінекономрозвитку Росії №921. Вартість послуги від 5 до 20 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (Завіт від регіону).

Протягом 14-ти днів після оплати, земельну ділянку почне відображатися на публічній кадастровій карті Росреестр і можна буде переходити до подачі заяви про виділення ЗУ з власності муніципалітету.

Крок 6 – подати заяву про виділення земельної ділянки

Після постановки ділянки на кадастровий облік, знову вирушаємо в адміністрацію поселення, беремо у секретаря бланк і пишемо на ім’я глави «Заява про виділення земельної ділянки з муніципальної власності без торгів». При цьому в заяві потрібно вказати кадастровий номер ділянки, докласти схему розташування, Постанова про попереднє погодження та кадастровий паспорт.

Далі чекайте публікації дати аукціону і заявляє на торги. Згідно з пунктом 151 Правил проведення аукціонів на право укладення договорів купівлі-продажу, що передбачають перехід прав по відношенню до державного або муніципального майна, затверджених Наказом ФАС Росії від 10.02.2010 року N 67, в разі якщо аукціон не відбувся через подачі єдиною заявки на участь в аукціоні, або визнання учасником аукціону тільки одного заявника, з особою, яка подала єдину заявку на участь в аукціоні (якщо зазначена заявка відповідає вимогам і умовам, передбаченим до ументаціей конкурсних торгів), а також з особою, визнаною єдиним учасником аукціону, організатор аукціону зобов’язаний укласти договір на умовах і за ціною, які передбачені заявкою і документацією конкурсних торгів, але за ціною не менше початкової (мінімальної) ціни договору (лота), зазначеної в повідомленні про проведення аукціону. (Роз’яснення Федеральної антимонопольної служби від 30 травня 2018 р N 14 «Про кваліфікації угод господарюючих суб’єктів, що беруть участь в торгах»).

З перерахованих вище роз’яснень робимо висновок, що якщо в аукціоні брав участь хоч один учасник, то земельну ділянку продадуть йому без торгів і на початкових умовах.

Крок 7 – укласти з Адміністрацією договір купівлі-продажу

Якщо ціна вас влаштовує, то протягом 30 днів адміністрація готує договір купівлі-продажу і відправляє вам поштою або передає особисто. Ще 30 днів дається на вивчення і підписання договору. Потім підписані договори потрібно передати в муніципалітет і оплатити залишок прописаної в договорі суми згідно з наданими реквізитами (безнал).

На підставі підписаного обома сторонами договору купівлі-продажу, земельну ділянку оформляється у власність в Росреестра. Через 14 днів після подачі документів на реєстрацію прав, ви будете внесені в ЕГРН і вказані в якості нового власника.

Як самостійно оформити покупку земельної ділянки в Росреестра

Як купити землю у адміністрації через аукціон

Якщо на знайдений вами земельну ділянку знайшлися інші покупці, або ви вирішили брати участь в аукціоні організованому Адміністрацією, то пропоную більш детально ознайомитися з процедурою торгів.

Аукціон з продажу земельних ділянок – це типова процедура, боятися якої не варто. Фундаментальну правову основу проведення торгів містить Цивільний Кодекс РФ. На основі його норм розроблені положення містяться в Земельному Кодексі РФ.

Виглядає аукціон приблизно так:

1. За 10 днів до початку торгів ви отримаєте від Адміністрації письмове повідомлення про проведення торгів. Для участі в аукціоні потрібно буде внести завдаток у розмірі 100% від початкової ціни (безнал) .;
2. У призначений день і час, всі зацікавлені в покупці особи зберуться в залі для нарад Адміністрації, або в іншому, зазначеному в повідомленні місці;
3. Потім почнеться аукціон. Вартість лота (ділянки) на земельному аукціоні буде визначатися в ході торгів між учасниками. Початкову ставку і крок торгів встановлює Адміністрація. Той, хто запропонувати максимальну ціну і стане новим власником земельної ділянки.

Раніше вартість земельної ділянки на аукціоні могла «розігрітися» вищою за ринкову, проте тепер максимальна планка законодавчо визначена кадастрової вартістю – призначити ціну вище не можна. Стаття 39.12 ЗК.

Чи повертається завдаток в разі програшу на аукціоні

Згідно зі статтею 448 ЦК РФ «Організація і порядок проведення торгів», ч. 5 – учасники торгів вносять завдаток у розмірі, у строки та в порядку, які вказані в повідомленні про проведення торгів. Якщо торги не відбулися, завдаток підлягає поверненню. Завдаток повертається також особам, які брали участь в торгах, але не виграли їх.

При укладанні договору з особою, що виграв торги, сума внесеного ним завдатку зараховується в рахунок виконання зобов’язань за укладеним договором. Зобов’язання організатора і учасників торгів щодо укладення договору купівлі-продажу можуть забезпечуватися незалежною гарантією.

Як купити землю у держави для бізнесу

Юридична особа може купити землю у держави для бізнесу, якщо виконає одна з умов:

• Планується комплексне освоєння території та будівництво житлового комплексу (бажано економ класу);
• Планується будівництво значимого соціального чи культурного об’єкта;
• Дачну ділянку знаходиться в загальному користуванні;
• Ділянка купується для ведення селянсько-фермерського господарства (СФГ);
• Вже є ділянка для СФГ в оренді;
• Юрособа добросовісно використала землі сільгосппризначення за договором оренди більше 3 років.

Крім того, в серпні 2018 року президент підписав Федеральний закон від 03.07.2018 № 185-ФЗ, який розширює майнову підтримку малого і середнього бізнесу. Новий закон встановив безстрокове право викупу орендованого у держави або муніципалітету земельної ділянки, плюс з’явилася можливість використовувати землю, як майнову підтримку для підприємців.

Пропоную розглянути покупку земельної ділянки у адміністрації на прикладі автомийки, але порядок дій такий же, як і при купівлі ділянки під будь-який інший комерційний вид діяльності (магазин, склад, офіс і т.д).

Як купити землю у адміністрації під автомийки

1. Відкриваємо публічну кадастрову карту Росреестр.
2. Знаходімо сформовані земельні ділянки з цільовім призначення – землі населених пунктів, ВРИ – промислове использование / під спожи автотранспорту / прідорожній сервіс / парковки (законодавство – ст. 88, 90 ЗК РФ) (Вільні будут віділені жовтим кольори). Якщо ділянку відзначений як публічна власність, то копіюємо його кадастровий номер і замовляємо виписку з ЕГРН про права та обмеження.
3. Документально переконавшись в тому, що ділянка в публічній власності і потрібного призначення, подаємо заяву про виділення земельної ділянки (ініціюємо аукціон з продажу земельної ділянки з муніципальної або регіональної власності) до виконавчого органу займається розподілом земельних ділянок (ДІЗО, муніципалітет – адміністрація).

Додатково, в кожному регіоні існує спеціальна установа під назвою «Фонд державного майна», де можна дивитися інформацію про плановані торгах на муніципальні земельні ділянки для бізнесу і в них участь.

Іноді вигідніше протягом одного податкового періоду (року) оформити земельну ділянку спочатку на фізичну особу, а потім перепродати юридичному. Такі угоди податком з продажу не обкладаються і допомагають уникнути «валокіти» з переходом права від держави (муніципалітету) до юрособи.

Як купити земельну ділянку у адміністрації СНТ

Відповідно до п.2.7 ст.3 Федерального закону від 25.10.2001 №137-ФЗ «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації» члени садівничого, городницьких або дачного некомерційного об’єднання громадян (СНТ) мають право незалежно від дати вступу в члени зазначеного об’єднання придбати земельну ділянку, призначену для ведення садівництва, городництва чи дачного господарства, без проведення торгів у власність безкоштовно, якщо така земельна ділянка відповідає в сукупності наступних умов:

1. земельну ділянку утворений з земельної ділянки, наданої до дня вступу в силу цього Закону для ведення садівництва, городництва чи дачного господарства вказаною об’єднанню або іншій організації, при якій було створено або організовано вказане об’єднання;
2. за рішенням загальних зборів членів вказаного об’єднання (зборів уповноважених) про розподіл земельних ділянок між членами зазначеного об’єднання або на підставі іншого встановлює розподіл земельних ділянок в зазначеному об’єднанні документа земельну ділянку розподілений даному члену вказаного об’єднання. Відсутня рішення загальних зборів членів СНТ про розподіл садового земельної ділянки.

Зверніть увагу, що земельні ділянки з видом дозволеного використання «Ведення садівництва» надаються тільки в межах садових об’єднань (СНТ).

на Закінчення

1. Купівля земельної ділянки під ІЖС у держави – це не тільки вигідно, але і безпечно. Однак знайти підходящий для будівництва або бізнесу ЗУ в муніципальній власності не просто;
2. Крім вільних державних земель рекомендую звернути увагу на землі колишніх колгоспів . Якщо колгоспна земля вже була розпайована, то вигідніше купувати земельні ділянки у сільських жителів – колишніх членів колгоспу. Далеко не всі з них землями користуються і, можливо, готові продати свій пай за невелику ціну. Можливо, такий варіант виявиться виходом для тих, кому не вдасться купити землю безпосередньо у держави. Шкода, що пайові землі, в основному, сільськогосподарського призначення.

Як купити або продати землю?

Для оформлення договору купівлі-продажу земельної ділянки покупцеві та продавцю необхідно звернутися з документами, що посвідчують особу, до нотаріуса, надати відомості про “ідентифікаційний код”, а також документи, які посвідчують право власності продавця на земельну ділянку із зазначенням у цих документах кадастрового номера земельної ділянки.

Про основні нюанси угоди з купівлі чи продажу землі розповів фахівець Полтавського місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги, адвокат Артем Пархоменко. Юрист каже: нині питання – як купити чи продати земельну ділянку – набирають популярності, адже з 1 липня цього року в Україні запрацював ринок землі.

Отже, хто може купувати землю: згідно зі статті 130 Земельного кодексу України набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть:

а) громадяни України;

б) юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;

в) територіальні громади;

Право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може також набуватися банками лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.

Іноземцям, особам без громадянства та іноземним юридичним особам заборонено придбавати земельні ділянки, а також набувати частки у статутному (складеному) капіталі, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення. Ця норма втрачає чинність за умови та з дня схвалення на всеукраїнському референдумі відповідного рішення, яким встановлюється протилежне.

“Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати десяти тисяч гектарів. При цьому зауважимо, що, по-перше, з 1 липня 2021 року і до 1 січня 2024 року загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати ста гектарів. Зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набрання чинності раніше згаданим Законом”, – розповідає юрист.

“Також на той самий строк забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, обміну (міни) відповідно до частини другої статті 37 1 Земельного кодексу України земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків. Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), у частині їх купівлі-продажу та відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на користь юридичних осіб на майбутнє (у тому числі укладення попередніх договорів), є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення)”, – додає Артем Пархоменко.

Варто зазначити, що до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

“Варто акцентувати увагу, що розрахунки, пов’язані із сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться в безготівковій формі. Не допускається набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право”, – розповідає Артем Пархоменко.

Щодо процедури придбання та продажу земельних ділянок юрист зауважує, що укладення цивільно-правових угод, які передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а також набуття права власності на земельні ділянки за такими угодами здійснюються відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог Земельного кодексу України.

Для оформлення договору купівлі-продажу земельної ділянки покупцеві та продавцю необхідно звернутися до нотаріуса, маючи при собі документи, що посвідчують особу покупця та продавця, реєстраційні номери облікової картки платника податків, а також документи, які посвідчують право власності продавця на земельну ділянку із зазначенням у цих документах кадастрового номера земельної ділянки.

В подальшому буде складено у письмовій формі договір купівлі-продажу, який відповідно до статті 132 Земельного кодексу України обов’язково має містити:

а) назву сторін (прізвище, ім’я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);

в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

г) посилання на документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

е) договірну ціну;

є) права та обов’язки сторін;

ж) кадастровий номер земельної ділянки;

з) момент переходу права власності на земельну ділянку та порядок її фактичної передачі продавцем покупцю.

За бажанням сторін текст договору може містити і інші узгоджені сторонами умови договору, які прямо не суперечать вимогам закону.

“При посвідченні угоди про відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення нотаріусом перевіряється дотримання встановлених Земельним кодексом України вимог до набувачів права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, у тому числі обмежень щодо загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які вправі набувати у власність одна особа. Така перевірка здійснюється з використанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань. Якщо за результатами перевірки виявлено невідповідність таким вимогам, нотаріус відмовляє у посвідченні угоди”, – зазначив юрист.

Право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації, яка може здійснюватися нотаріусом одночасно із нотаріальним посвідченням угоди.

Ще одним важливим нюансом є те, що купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Таке право має, наприклад, орендар земельної ділянки (стаття 130 1 Земельного кодексу України).

Це означає, що за наявності переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення її власник зобов’язаний не пізніш як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Нотаріус зобов’язаний протягом трьох робочих днів повідомити про такий намір суб’єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Суб’єкт переважного права вважається повідомленим про зазначений намір також у разі його відмови отримати повідомлення, про що є відповідна позначка, або якщо повідомлення повернулося до нотаріуса у зв’язку із закінченням встановленого строку зберігання.

Суб’єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, який бажає скористатися таким переважним правом, зобов’язаний повідомити про це нотаріуса цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. У разі якщо протягом місяця з дня, коли суб’єкт переважного права був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки, такий суб’єкт не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом або відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, або не з’явився для укладення такого договору у день і час, призначені нотаріусом, вважається, що такий суб’єкт переважного права відмовився від свого переважного права.

Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки.

“Наостанок, варто згадати і про те, що 28 жовтня 2021 року набрав чинності Закон України від 02 лютого 2021 року № 1174-IX “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості”, яким, зокрема внесено зміни до статті 120 Земельного кодексу України. в частині обов’язковості одночасного оформлення прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю або споруду), який на ній розташовано, а також зворотній порядок одночасного переходу прав на нерухоме майно у випадку переходу прав на земельну ділянку, на якій розташовано вказане нерухоме майно (житловий будинок, будівля або споруда). Цю обставину слід враховувати власникам у випадку вирішення питання щодо продажу земельних ділянок, на яких розташовані різного типу будинки чи споруди”, – додав правник.